2026'da Maketten Konut Alırken Tüketicinin Hakları: Sözleşme İmzalamadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

Konut projelerinde henüz inşaat tamamlanmadan yapılan satışlar, özellikle yeni ve büyük ölçekli projelerde alıcılara farklı seçenekler sunabiliyor. Ancak henüz teslim edilmemiş bir konut için ödeme yapmak, klasik bir konut ediniminden farklı olarak sözleşme, teslim, teminat ve tüketici hakları açısından daha dikkatli bir inceleme gerektiriyor.

Halk arasında "maketten konut" veya "projeden konut" olarak ifade edilen bu model, mevzuatta ön ödemeli konut satışı olarak düzenleniyor.

Ticaret Bakanlığı'nın 2026 yılında yayımladığı güncel tüketici rehberinde de ön ödemeli konut sözleşmelerine ilişkin önemli hak ve yükümlülükler ayrıntılı biçimde açıklanıyor.

Peki bir projeden konut almadan önce hangi belgeler incelenmeli? Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakları neler? Projenin tamamlanamaması durumunda ödenen paralar ne olacak?

Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir?

Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut bedelini tamamen veya kısmen önceden ödediği, satıcının ise konutu daha sonra devretmeyi veya teslim etmeyi üstlendiği satış modelidir.

Bu model özellikle inşaatı devam eden veya henüz tamamlanmamış projelerde karşımıza çıkıyor.

Ancak önemli bir ayrım var:

Bir proje hakkında tanıtım yapılması ile tüketiciyle geçerli bir ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulması aynı şey değildir.

Mevzuata göre yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulamaz. Ayrıca sözleşmenin geçerli olabilmesi için kanunda belirtilen resmi şekil şartlarına uyulması gerekiyor.

Sözleşme İmzalanmadan Önce Hangi Belgeler İstenmeli?

Konut projesine karar veren tüketicinin yalnızca satış ofisindeki tanıtım materyallerine güvenmek yerine sözleşme öncesindeki belgeleri dikkatle incelemesi gerekiyor.

Ticaret Bakanlığı'nın rehberine göre tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi gerekiyor.

Bu belgede konutun özellikleri, proje bilgileri, fiyat ve diğer zorunlu bilgiler yer almalı.

Ayrıca yapı ruhsatının alınmış olması gerekiyor.

Bu nedenle yeni bir projeden konut almadan önce özellikle şu belgeler kontrol edilmeli:

Yapı ruhsatı

Ön bilgilendirme formu

Kat planı

Bağımsız bölüm planı

Vaziyet planı

Mahal listesi

Sözleşme

Ödeme planı

Teslim tarihi

Projeye ilişkin teminat bilgileri

Bu belgelerin birbirleriyle uyumlu olması da en az belgelerin varlığı kadar önemli.

Her Sözleşme Geçerli Sayılıyor mu?

Hayır.

Ön ödemeli konut satışında şekil şartı oldukça önemli.

Geçerli satış, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı sözleşme veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi yoluyla kurulabiliyor.

Bunların dışında yapılan adi sözleşmeler, ön ödemeli konut satışı açısından geçerli bir sözleşme niteliğinde olmayabilir. Satıcının da geçerli sözleşme kurulmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme istememesi gerekiyor.

Bu nedenle "Bugün kapora verelim, sözleşmeyi daha sonra yaparız" şeklindeki yaklaşımlarda tüketicinin özellikle dikkatli olması gerekiyor.

14 Günlük Cayma Hakkı Nedir?

Ön ödemeli konut satışında tüketicinin önemli haklarından biri 14 günlük cayma hakkı.

Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabiliyor.

Burada "cayma" ile "sözleşmeden dönme" kavramlarını birbirine karıştırmamak gerekiyor.

14 günlük cayma hakkı, sözleşmenin kurulmasından sonraki ilk dönemde tüketiciye tanınan özel bir hak.

Bunun yanında kanunda ayrıca 24 aya kadar kullanılabilen sözleşmeden dönme hakkı da bulunuyor.

24 Aya Kadar Sözleşmeden Dönme Hakkı Ne Anlama Geliyor?

Tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkına sahip.

Ancak bu hakkın kullanılması, 14 günlük cayma hakkından farklı sonuçlar doğurabiliyor.

Mevzuata göre belirli sürelerde sözleşmeden dönülmesi halinde satıcı bazı vergi, harç ve benzeri yasal masrafların yanı sıra belirli oranlarda tazminat talep edebiliyor.

Bu oranlar;

İlk 3 ay içinde yüzde 2'ye kadar,

3-6 ay arasında yüzde 4'e kadar,

6-12 ay arasında yüzde 6'ya kadar,

12-24 ay arasında yüzde 8'e kadar

olabiliyor.

Ancak satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi gibi bazı durumlarda tüketiciden bu tür bedeller talep edilemiyor.

Dolayısıyla sözleşmeden dönme hakkının hangi koşullarda kullanıldığı önem taşıyor.

Konut En Geç Ne Zaman Teslim Edilmeli?

Ön ödemeli konutlarda tüketicilerin en çok dikkat etmesi gereken konulardan biri de teslim süresi.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'a göre ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemiyor.

Bu süre, proje tanıtımındaki tahmini teslim tarihinden farklı değerlendirilmeli.

Tüketicinin sözleşmede belirtilen teslim tarihini açık biçimde görmesi ve sözleşmedeki bilgilerin mevzuata uygunluğunu kontrol etmesi önemli.

Ayrıca yalnızca anahtar teslim edilmesi her durumda resmi teslim anlamına gelmiyor.

Konutun mevzuatta belirtilen şekilde teslim edilmiş sayılabilmesi için gerekli tescil ve fiili teslim şartlarının birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Projede Sonradan Değişiklik Yapılırsa Ne Olur?

Konut projelerinde inşaat süreci devam ederken bazı proje değişiklikleri gündeme gelebilir.

Ancak satıcının tüketicinin bilgisi dışında istediği her değişikliği yapması söz konusu değil.

Projede sonradan değişiklik yapılması halinde tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı aracılığıyla bildirim yapılması gerekiyor.

Tüketici yapılan değişikliği kabul etmezse belirli şartlar altında bildirimden itibaren bir ay içinde sözleşmeden dönebiliyor.

Bu nedenle sözleşmede yalnızca dairenin metrekare bilgisinin değil, projenin genel özelliklerinin ve teslim edilecek bağımsız bölümün niteliklerinin de ayrıntılı şekilde yer alması önemli.

30 ve Üzeri Konut Bulunan Projelerde Teminat Neden Önemli?

Ön ödemeli konutlarda tüketicinin en fazla dikkat etmesi gereken konulardan biri de projenin mali güvenliği.

Konut adedi 30 ve üzerinde olan projelerde, satıcının tüketicinin ödemelerini güvence altına alan belirli teminatlardan birini sağlaması gerekiyor.

Bunlar arasında;

Bina tamamlama sigortası,

Banka teminat mektubu,

Hakediş sistemi,

Bağlı kredi ile teminat

bulunuyor. Bakanlığın uygun gördüğü ve tüketicinin ödemelerini güvence altına alan başka yöntemler de belirli koşullarda teminat olarak kabul edilebiliyor.

Bu nedenle büyük bir projeden konut alırken "Projenin teminatı var mı?" sorusu mutlaka sorulmalı.

30 Konuttan Küçük Projelerde Teminat Yok mu?

30'un altında konut bulunan projelerde mevzuat kapsamında zorunlu teminat şartı bulunmuyor.

Ancak bu durum, tüketicinin diğer haklarının ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.

Ön bilgilendirme, sözleşmenin şekli, cayma hakkı, teslim süresi ve diğer tüketici korumaları bu projeler açısından da önemini koruyor.

Dolayısıyla küçük bir proje olması, sözleşmenin daha az dikkatle incelenmesi gerektiği anlamına gelmiyor.

Maketten Konut Alırken Sadece Fiyata Bakmak Neden Yeterli Değil?

Projeden konut alırken başlangıç fiyatı cazip görünebilir.

Ancak gerçek maliyet yalnızca satış bedelinden oluşmayabilir.

Alıcı tarafından ayrıca;

Ödeme planı,

Kredi maliyeti,

Teslim tarihi,

Aidat beklentisi,

Otopark ve depo durumu,

Teknik şartname,

Proje değişiklikleri,

Ortak alanların kapsamı,

Sözleşmedeki ek masraflar

gibi başlıkların da değerlendirilmesi gerekiyor.

Özellikle teslimi birkaç yıl sonrasına bırakılan projelerde bugün verilen kararın gelecekteki kullanım koşullarıyla birlikte düşünülmesi önemli.

Beylikdüzü'nde Yeni Projeden Konut Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Beylikdüzü, farklı dönemlerde geliştirilmiş büyük konut projeleri ve yeni yapılaşma alanlarıyla geniş bir gayrimenkul piyasasına sahip.

İlçede yeni bir projeden konut değerlendiren alıcının yalnızca proje içindeki daireyi değil, projenin bulunduğu çevreyi de incelemesi gerekiyor.

Özellikle;

Projenin Konumu

Ulaşım bağlantıları, ana arterlere erişim, toplu taşıma ve günlük ihtiyaç noktalarına yakınlık değerlendirilmelidir.

Yapı ve Proje Özellikleri

Binanın teknik özellikleri, sosyal alanları, otopark kapasitesi ve ortak kullanım alanları incelenmelidir.

Teslim Takvimi

Tanıtım materyalindeki tarih ile sözleşmede yer alan teslim şartları karşılaştırılmalıdır.

Sözleşme İçeriği

Dairenin net ve brüt alanı, cephe bilgisi, katı, bağımsız bölüm özellikleri ve teslim kapsamı açık biçimde kontrol edilmelidir.

Teminat

Projenin konut sayısı ve mevzuat kapsamında hangi teminatın sunulduğu öğrenilmelidir.

Proje Geçmişi

Projeyi geliştiren firmanın daha önce tamamladığı projeler ve sektördeki geçmişi hakkında araştırma yapılması da karar sürecine katkı sağlayabilir.

Maketten Konut Alırken Kontrol Listesi

Bir projeden konut almadan önce aşağıdaki soruların cevapları netleştirilmelidir:

1. Yapı ruhsatı alınmış mı?

2. Ön bilgilendirme formu sözleşmeden en az bir gün önce verildi mi?

3. Sözleşme mevzuatta belirtilen resmi şekilde hazırlanmış mı?

4. Bağımsız bölümün özellikleri sözleşmede açıkça belirtilmiş mi?

5. Teslim tarihi nedir?

6. Proje 30 veya daha fazla konut içeriyor mu?

7. Gerekli teminat sağlanmış mı?

8. Ödeme planının toplam maliyeti nedir?

9. Projede değişiklik yapılması halinde tüketicinin hakları sözleşmede nasıl düzenlenmiş?

10. 14 günlük cayma ve 24 aya kadar dönme haklarının kapsamı nedir?

Bu soruların cevapları alınmadan yalnızca satış ofisindeki fiyat avantajına göre karar vermek doğru olmayabilir.

RE/MAX Gelişim'in Yorumu

Yeni bir projeden konut almak, doğru proje seçildiğinde önemli bir fırsat sunabilir. Ancak henüz tamamlanmamış bir yapıya ilişkin karar verilirken yalnızca maket, örnek daire veya tanıtım görsellerine bakmak yeterli değildir.

RE/MAX Gelişim olarak özellikle Beylikdüzü gibi yeni ve büyük ölçekli konut projelerinin bulunduğu bölgelerde, alıcıların karar verirken projenin konumunu ve fiziksel özelliklerini olduğu kadar sözleşme koşullarını da değerlendirmesini önemli buluyoruz.

Ön ödemeli konutlarda tüketici haklarının mevzuatla açık biçimde düzenlenmiş olması önemli bir güvence sağlıyor. Ancak bu hakların bilinmesi kadar, sözleşme imzalanmadan önce belgelerin dikkatle incelenmesi de büyük önem taşıyor.

Bir konut projesinde fiyat kadar projenin hukuki yapısı, teslim koşulları, teminat sistemi ve sözleşme detayları da kararın parçası olmalı.

Doğru gayrimenkul danışmanlığı da tam bu noktada yalnızca bir konut göstermekten ibaret değil; alıcının karşısındaki seçeneği daha bütüncül değerlendirmesine yardımcı olmayı gerektiriyor.

Sık Sorulan Sorular

Maketten konut alırken 14 gün içinde cayma hakkı var mı?

Evet. Ön ödemeli konut satışında tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart